作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-09-08
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】消費者為大的時代，連銀行都難免陷入紅海戰爭，在房貸市場上用低利搶轉貸客戶。想打轉貸的如意算盤，除了要看轉貸銀行的利率，還得盤算轉貸的隱藏成本！因此轉貸前得先為自己的房貸做健檢！
健檢一：繳息正常？
凡貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，因此有意轉貸者，必須確定在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款，財務信用良好，以證明自己財力穩定性。
健檢二：擔保品條件好嗎？
張旭嵐分析，由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，利率也會比一般住宅的房貸高。
尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，就不見得可以談到更好條件。
健檢三：轉貸成本要多少?
但是別忘了，無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，要先辦塗銷、再重新辦抵押，來回要花不少費用。張旭嵐指出，首先，新申辦貸款要交3千元至5千元的開辦服務費。再者，千分之1.2的地政規費，貸款500萬的規費要6千元，代書手續費約為6000，總共要1.5萬，就算是不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
健檢四：利差和轉貸額度有多少
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
張旭嵐舉例來說，如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，因此就可以考慮選擇轉貸。
張旭嵐建議，其實就算不需要轉貸，申貸戶還是應該經常性健檢自己的房貸情況，一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。
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